Posséder un immeuble locatif résidentiel représente un défi de taille, car cela implique de nombreuses obligations et responsabilités exigeantes. De plus, les divers travaux d’entretien, de rénovation d’immeubles ou de réparation nécessitent du temps et des ressources financières substantielles, bien qu’ils soient essentiels au bon fonctionnement de votre activité locative.
La loi réglemente strictement la réalisation de travaux dans le domaine de la construction, et les immeubles locatifs ne font pas exception. Il est donc crucial de comprendre toutes les spécificités liées à l’exécution des travaux dans un immeuble locatif.
Quel est le cadre légal entourant la rénovation d’un immeuble locatif ? Quelles sont les modifications que le locataire est autorisé à entreprendre lui-même ? Et quels avantages fiscaux pourriez-vous tirer de la rénovation de votre immeuble locatif ? Toutes ces questions trouveront leur réponse dans les détails que nous vous dévoilerons !
Si vous souhaitez faire la rénovation de votre immeuble, voici un guide des étapes à suivre pour une rénovation réussie.
Réaliser une étude préliminaire afin d’évaluer l’ampleur des travaux nécessaires pour la rénovation d’immeubles
Il est impératif de respecter certaines normes lorsqu’il s’agit de rénover l’aspect extérieur de votre immeuble. Vous devez ainsi prendre contact avec la mairie pour vous informer sur le Plan Local d’Urbanisme (PLU) en vigueur dans la commune où se situe l’immeuble.
Soyez particulièrement vigilant pour les immeubles situés dans des zones soumises à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) ! car les contraintes en termes de matériaux seront plus strictes. Cela signifie que les coûts de rénovation de la partie extérieure (fenêtres, porte d’entrée, façade, etc.) seront probablement 30 à 40 % plus élevés que dans les zones non soumises à l’ABF.
Il est crucial de mener une analyse approfondie de divers aspects ! tels que la structure de l’immeuble, la charpente, l’installation électrique, la tuyauterie et la plomberie, le système de ventilation, l’état des cloisons, ainsi que l’isolation thermique et phonique, parmi d’autres éléments.
Il est essentiel de respecter les normes lorsque la rénovation concerne l’aspect extérieur de votre immeuble.
Une vigilance particulière est requise pour les immeubles situés dans les zones ABF (Architecte des Bâtiments de France) ! où les exigences en termes de matériaux sont plus strictes. Cela implique que les coûts de rénovation pour la partie extérieure (fenêtres, porte d’entrée, façade, etc.) seront probablement 30 à 40 % plus élevés qu’en zone non ABF.
La préparation des travaux pour la rénovation d’immeubles
Cette phase englobe la planification et l’organisation méticuleuse des travaux, impliquant les étapes suivantes :
- Élaboration des plans de travaux : Vous avez le choix entre réaliser vous-même les plans à l’aide de logiciels gratuits en ligne ! ou confier cette tâche à un dessinateur ou un architecte.
- Évaluation précise des coûts : Basée sur le diagnostic préalable, cette étape consiste à chiffrer le coût des travaux.
- La complexité des travaux, la taille de l’immeuble, le niveau de qualité des matériaux et des équipements, ainsi que le choix du type d’entreprise (un auto-entrepreneur étant souvent moins onéreux qu’une entreprise établie avec une envergure plus importante) influent sur le budget nécessaire.
- Définition de la durée des travaux : Selon l’ampleur des interventions, la durée des travaux peut varier de 9 à 18 mois. Cette période dépend en grande partie de la taille de l’équipe en charge des travaux. Des artisans indépendants peuvent être plus lents qu’une entreprise générale disposant d’une équipe importante.
Obtenir des aides financières auprès des banques
Selon l’envergure des travaux à entreprendre et la taille de l’immeuble, les coûts de la rénovation peuvent atteindre des sommets. Cependant, il est possible de les réduire grâce à diverses subventions et aides financières disponibles.
Pour les travaux de rénovation énergétique dans un immeuble existant depuis plus de 2 ans, une réduction de la TVA à hauteur de 5,5 % peut être obtenue. Toutefois, il est impératif de faire appel à un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour réaliser ces travaux.
Les propriétaires bailleurs peuvent prétendre à certaines aides, notamment de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ! et à la Loi Normandie dans certaines villes de France, bien que les possibilités soient limitées. Des conditions, notamment en ce qui concerne le choix des professionnels et les plafonds de loyers fixés par l’État, doivent être remplies pour en bénéficier.
Il est à noter que des entreprises spécialisées dans le bâtiment proposent des forfaits complets avec l’intervention d’artisans tous corps d’état (TCE) ! simplifiant ainsi la gestion pour l’investisseur qui n’a affaire qu’à une seule entreprise. Cependant, ces entreprises sont généralement 15 à 30 % plus chères (voire davantage) que l’option des auto-entrepreneurs.
La réalisation des travaux
Il s’agit de la phase concrète de rénovation de l’immeuble, impliquant la collaboration de multiples métiers du bâtiment. Cependant, tous ces intervenants ne doivent pas opérer simultanément. Les professionnels spécialisés dans les revêtements muraux, par exemple, doivent être sollicités parmi les derniers, lors de la phase de finition.
Ainsi, il est impératif de définir un ordre de priorité pour les interventions. Les travaux prioritaires incluent :
Les travaux de démolition et de gros-œuvre : ils peuvent se révéler nécessaires, par exemple, lorsqu’il est impératif d’ouvrir un mur porteur ou de consolider une partie affaiblie par le temps, un entretien insuffisant ou un défaut de construction.
Traitement des problèmes d’infiltration d’eau : en cas de dégâts causés par des infiltrations d’eau ou des problèmes d’humidité, des réparations suivies d’un traitement doivent être effectuées en priorité.
Travaux relatifs à la charpente et à la couverture de l’immeuble.
Les travaux d’isolation et de chauffage : La loi sur la transition énergétique impose de plus en plus d’obligations en matière de rénovation énergétique. Cette étape revêt une importance particulière pour assurer le confort des habitants de l’immeuble. Une isolation performante ajoute une réelle plus-value au bien et prévient les éventuels dégâts liés à l’humidité et à l’absence de ventilation.
Rénovation d’immeubles : les types de rénovation à réaliser
1) Le remplacement du système de chauffage
Opter pour un nouveau type de chauffage devient essentiel lorsque le système actuel montre des signes de vétusté ou émet une quantité significative de gaz à effet de serre. Actuellement, les énergies renouvelables, telles que le bois, les réseaux de chaleur et les pompes à chaleur, gagnent en popularité. Cependant, le gaz naturel et les radiateurs électriques demeurent prédominants en raison de leur simplicité et de leur coût abordable.
Le remplacement peut concerner :
- Des appareils de chauffage individuel dans chaque appartement ;
- Une chaudière collective, avec un impact minimal sur les occupants, car la majeure partie des travaux s’effectue en chaufferie.
La complexité de cette opération de rénovation énergétique dépend du choix du nouvel équipement par rapport à l’ancien. En effet, un changement de combustible ou de technologie nécessite des interventions supplémentaires lors de la dépose et de l’installation, notamment sur les conduits et le réservoir.
2) L’éclairage des parties communes
Les coûts d’électricité proviennent en grande partie de l’éclairage des parkings, des halls, des couloirs, etc.
À éviter : l’utilisation d’anciennes ampoules halogènes ou à incandescence, qui sont très énergivores ; À privilégier : l’installation de luminaires à LED ! idéalement équipés de détecteurs de présence. Le budget nécessaire dépend de la complexité des travaux, de la taille de l’immeuble, du niveau de qualité des matériaux et des équipements choisis, ainsi que du type d’entreprise sélectionné. Le « relamping » s’inscrit dans le cadre d’un projet de rénovation, qu’il s’agisse d’un immeuble ancien ou récent, car de nombreuses résidences sont encore équipées de lampes énergivores et coûteuses.
3) Le remplacement des fenêtres
Les surfaces vitrées sont responsables de jusqu’à 15 % des pertes de chaleur dans un logement non isolé (source : Ademe). Un aspect à prendre au sérieux. L’installation de vitrage double peut s’avérer avantageuse : elle améliore le confort du logement et élimine la sensation de paroi froide.
4) La rénovation obligatoire de la façade
Le ravalement de façade d’un immeuble doit être effectué tous les 10 ans. Son objectif n’est pas seulement de lui redonner une esthétique attrayante, mais aussi et surtout de réparer sa surface. Ce chantier peut s’étendre sur plusieurs semaines ; néanmoins, il n’incommode pas les résidents, car les travaux se déroulent à l’extérieur. En général, le ravalement et l’ITE (Isolation Thermique par l’Extérieur) vont de pair.
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